A procuradoria do município de Maceió está elaborando um projeto para ordenar a atividade de alugar imóveis por temporada, assim como encontrar uma forma de controlar que imóveis residências funcionem como hotéis através, da utilização de plataformas digitais como o Airbnb.
Segundo o secretário municipal de turismo, Jair Galvão, o disciplinamento dessa atividade vai coibir a evasão de receita e a competitividade desleal com o setor de hotelaria, que gera emprego e renda em Alagoas. O secretário comentou ainda outros problemas que ocorrem nos condomínios residenciais, gerados por essa atividade. Segundo ele a presença de pessoas estranhas, muitas vezes envolvidas com vários tipos e delitos e crimes, tem gerado medo.
O disciplinamento dessa atividade vai possibilitar também a fiscalização de quem está alugando imóveis residências por temporada, sem a devida identificação, já que atualmente, na maioria, basta o pagamento do aluguel. Muitas vezes são pessoas envolvidas com trafico de drogas, exploração sexual infantil e até quadrilhas de assaltantes a banco, que passam a conviver por uma temporada, em um imóvel residencial.
Em contrapartida o setor de hotelaria age com todo rigor exigindo do hospede a identificação completa, além de estar atenda sobre atitudes e comportamentos suspeitos de quem está se hospedando.
Sonegação fiscal
A prática de aluguel por temporada atualmente não tem qualquer fiscalização, principalmente no que toca ao recolhimento dos impostos devidos pela atividade comercial, que também é omitida da Receita Federal, que não é informada que o imóvel é usado para obtenção de receita, contanto apenas como um patrimônio do declarante. A proposta propõe que seja realizado, o cruzamento de informações com a Receita Federal, para que os proprietários de imóveis, que realizam essa atividade sejam notificados.
Segundo o secretário municipal de turismo, Jair Galvão, o projeto de fiscalização da atividade de aluguel por temporada e principalmente o uso de plataformas digitais, como o Airbnb será fiscalizado e existirá regras claras. “Isso é uma determinação do próprio prefeito Rui Palmeira”, finalizou.
Os “malas”: passageiros tentam levar “guarda roupas” a bordo
Atualmente as companhias aéreas estão mais vigilantes para proibir que bagagem de porão sejam levadas como de bordo. Na verdade, esses absurdos são cometidos com muita frequência no Brasil, onde os passageiros insistem em levar tudo que transportam em viagens, nos compartimentos de bordo.
Vez por outra os comissários de bordo têm que intervir para evitar esses abusos. Existem passageiros “malas”, que trazem consigo dezenas de sacos de compras, inclusive garrafas de vidro, o que significa perigo para todos a bordo, além de malas enormes, que tentam a força encaixar nos compartimentos pequenas destinados a mochilas e bolsas de transportes pessoal. Estes são os passageiros mau educados e sem noção do ridículo, que quando viajam para fora do país passam vexames.
Os educados: a bordo só são permitidas pequenas bagagens de mão
Para tentar evitar esses micos o site Kayad desenvolveu um aplicativo de medição de medição de bagagens com base na tecnologia de realidade aumentada. A ideia surgiu da necessidade que os passageiros têm, principalmente os “malas”, em saber se sua bagagem de mão está dentro dos padrões exigidas pela companhia aérea que vai viajar e se cabe no compartimento.
“Um ponto delicado na experiência de viagem é que você começa a se preocupar se sua mala irá caber no bagageiro, e agora temos uma ferramenta que pode ajudar”, destacou o diretor de Tecnologia do Kayak, Giorgos Zacharia. “Há muitos aplicativos de realidade aumentada que são divertidos, mas este foi projetado para ser realmente útil para os viajantes.”
Como funciona
O primeiro passo é adquirir o aplicativo disponível no site Kayak e depois abri-lo e clicar em “new bag measurement tool”. Em seguida, será solicitado que o usuário escaneie o chão. Essa ação é necessária para ajudar a calibrar as medições. E, em seguida, mover a câmera ao redor da bagagem para capturar seu tamanho. A partir disso, a empresa faz o cálculo.
O aplicativo dará a resposta ao passageiro as medidas exatas da mala como comprimento, largura e altura e depois de comparar as medidas informará se é possível ou não levar a bagagem a bordo e assim evitar o mico e o vexame que se causar aos outros passageiros e ao próprio interessado. A ferramenta compara ainda as políticas de bagagem para todas as companhias aéreas rastreadas pelo Kayak em uma única plataforma.
A ferramenta está disponível no aplicativo Kayal para todos os dispositivos IOS que executam a partir do sistema 11.3.
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Territorial e Meio Ambiente de Maceió notificou a empresa V2 ambiental, por está operando o aterro sanitário com o licenciamento municipal vencido desde 2016, sob o olhar contemplativo das autoridades. Somente no dia 22 de agosto, a SEDET fez o alerta para necessidade da renovação e mesmo assim, um ano depois, a empresa continua operado no local, sem autorização legal.
A secretaria pede que seja realizado um “Relatório de Investigação Ambiental (RIPA), na área diretamente afetada da Central de Tratamento de Resíduos (CTR) de Maceió, como também, no corpo hídrico que margeia a ADA. Antes da sua execução deverá ser apresentado à SEDET em croqui com a localização dos pontos a serem investigados para análise aprovação”. Na notificação a SEDET determina que a execução do RIPA seja realizado pela Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb/SP).
Entretanto o aterro sanitário de Maceió teria que ter outras licencias ambientais emitidas pelos órgãos ambientais competentes, inclusive estaduais e federais. Essa documentação é obrigatória e está prevista no Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama). Entre as licenças estariam as concedidas pelo IBAMA, ICMBio, Ifan, Comer, Obama. A CTR de Maceió funciona apenas com o licenciamento concedido pela prefeitura de Maceió e que está vencida há mais de um ano.
PF entro no caso
O aterro sanitário de Maceió também está sendo alvo de investigação da Polícia Federal em Alagoas, através de inquérito policial (0207/2012-4), aberto pela delegada federal especial, Tatiana de Barros Bonaparte, que já intimou todos os envolvidos no processo de licenciamento da CTR, inclusive o secretário adjunto da SEDET, Antônio de Pádua Carvalho Paes e o presidente do Instituto do Meio Ambiente, Gustavo Lopes, além do diretor do laboratório do IMA, Manoel Messias dos Santos. Segundo a Polícia Federal existe contradição entre o corpo do texto do relatório apresentado pelo órgão (IMA) e a conclusão do mesmo. Os dois servidores públicos foram intimados pela PF.
Segundo ainda o inquérito que corre na Polícia Federal, o relatório apresentado pelo IMA “indica que o único item fora dos padrões do CONAMA foi o Cromo Trivalente, mas que, ainda assim estava muito próximo aos valores permitidos, não causando impacto significativo ao meio ambiente”.
As investigações estão em andamento, mas apontam vária irregularidades principalmente com relação ao cometimento diversos crimes ambientais relacionado a destinação de um dos subprodutos mais danos ao meio ambiente, que é o chorume. Esse subproduto poluidor está sendo jogado no mar de Maceió, através do emissário submarino, operacionalizado pela Casal, que chegou a ser notificada por um órgão ambiental, o IBAMA.
Auditoria do TCE
O aterro sanitário de Maceió também foi alvo de auditorias realizadas Tribunal de Contas do Estado de Alagoas, que constatou várias irregularidades que começam pelo processo licitatório, que teve como vencedora uma empresa, que dois meses depois passou para V2 Ambiental a operacionalização da Central de Tratamento de Resíduos (CTR), fato contestado em procedimento investigativo do Ministério Público Estadual, na época.
A auditoria realizada constatou várias irregularidades, não só danosas ao meio ambiente, como também ao erário público. Entre elas está a pesagem de entulho de construção civil, que tem um valor menor, como lixo doméstico, que custa aos cofres públicos 200% a mais. Um verdadeiro rombo (prejuízo) para ao município e que continua a ser realizado.
Em meio a tudo isso, a auditoria realizada virou também peça de estudo acadêmico, sobre crimes ambientais e danos ao erário publico, em uma Universidade de Portugal, com trabalho de mestrado.
MPE também investiga
Os problemas vividos no aterro sanitário de Maceió viraram também um procedimento de investigação no MPE, que tem a frente a promotora de justiça, Fernanda Moreira. Segundo ela, “tudo estaria sendo resolvido” e que dos 12 itens elencados como graves no funcionamento, apenas dois estaria faltando para ser sanados.
Diante de tantos problemas apontados e da falta de celeridade para solução dos problemas fica um passivo de danos ambientais e financeiros aos cofres públicos de 8 anos, conforme relatório dos técnicos do tribunal de contas, onde prova que o chorume chegou a ser a jogado em lagoas de usinas de açúcar usinas. Um absurdo!
É preciso que se cobre as licenças exigidas pelo CONAMA tão necessárias para um aterro sanitário de uma capital de Estado e que possui um alto teor poluidor. Entretanto, segundo ambientalistas o aterro sanitário de Maceió não poderia jamais funcionar onde está. Sua localização está em uma área urbana, nas nascentes do rio Pratagy, manancial hídrico que abastece a capital alagoana.
As obras das estações elevatórias de esgoto de Maceió estão paradas , comprometendo a meta da retirada das línguas de esgoto das praias até outubro desse ano. Embora a promessa da solução do problema fosse dezembro do ano passado, prazo que não foi comprido sendo reagendado este ano para antes do inicio da temporada.
O problema é antigo e sempre vem à tona, todas as vezes que chove, porque o sistema de bombeamento da Companhia de Água e Saneamento de Alagoas (Casal), não consegue dar conta da grande quantidade de água nas galerias, que terminam desaguado nas praias. O problemas constitui uma chaga para a população que precisa ser resolvido.
Os representantes do trade estão preocupados e voltaram a cobrar da Prefeitura de Maceió a retomada das obras, para que a normalidade seja garantida em época de chuvas, já que os órgãos ambientais sempre alertam aos banhistas da situação em todas as praias no trecho urbano, que vai do Pontal da Barra até Jacarecica.
O crescimento do número de aluguel apartamentos por temporada em Maceió tem causando problemas para vida em condomínios criados com a finalidade residencial. Com o título “o perigo mora ao lado”, provocamos uma discussão sobre o problema, já que proliferam as ocorrências policiais do cometimento de crimes que praticados nesses imóveis. Um deles e o mais grave é a exploração sexual infantil, além de sonegação fiscal e servir de esconderijo de quadrilhas de assaltantes e traficantes, que buscam no anonimato alugar esses imóveis para não ter que preencher fichas cadastrais em hotéis e pousadas, e também fugir a observação dos colaboradores atentos a hospedes suspeitos.
Em um desse condôminos, localizado na orla marítima em Maceió, onde se pratica o aluguel por temporada, a Policia Federal já realizou diversas operações para prender traficantes, além de inúmeras queixas dos moradores de abusos cometidos pelos “turistas” que alugam os imóveis.
Esse crescimento se deve ao surgimento de aplicativos, sites de busca de hospedagem e plataformas digitais que disponibilizam esse tipo de hospedagem alternativa, que vem gerando uma forma de rendimento no mundo todo, mas que precisa ser regulamento na forma da lei para se ter um controle da situação.
Os mais importantes destinos turísticos do mundo, buscaram regulamentar essa atividade. Cada um criou sua legislação especifica para controlar esse tipo de hospedagem, que vem causando muitos problemas nos condomínios residências familiares, principalmente com relação a segurança publica. Além disso, essa atividade comercial vem causa sonegação fiscal, já que o aluguel por temporada é um serviços não tributado (ISSQR e IR), já que na maioria dos casos é realizado através de um contrato particular entre as partes, sem que o fisco tome conhecimento.
A atividade tem causando também uma redução de 8% na atividade hoteleira, provocando demissões de trabalhadores e desqualificando muitas vezes o destino turístico.
Preocupados com os problemas gerados com essa atividade clandestina, a Associação Brasileira da Industria Hoteleira (ABIH), secção Alagoas nos enviou uma carta destinada aos síndicos dos condôminos que têm sido vitimas dessa atividade comercial irregular, ao passo que alerta também as autoridades policiais, tributárias e ao Ministérios Público Estadual e Federal para os perigos que “moram ao lado” de famílias”, que adquiriam seus imóveis para residir e condomínio com outras famílias.
Carta da ABIH aos condôminos
“Maceió, 04 de setembro de 2018
Em atenção do Condomínio Senhor(a) Condômino, A ABIH-AL (Associação da Indústria de Hotéis de Alagoas) tem sido procurada por alguns condôminos e síndicos de edifícios no sentido de dirimir dúvidas concernentes a condôminos que realizam aluguéis por temporada via aplicativos, suas implicações jurídicas e riscos, notadamente em edifícios que foram concebidos, construídos e comercializados para serem residenciais.
É importante lembrar que parte considerável dos imóveis oferecidos nessas plataformas estão dentro de condomínios residenciais, o que coloca em risco a segurança, o patrimônio e o sossego dos condôminos, cabendo ao síndico a responsabilidade de coibir tais situações sob pena de responder por omissão dolosa. As autoridades municipais, estaduais e federais não estão dando a devida atenção ao assunto, então, cabem aos moradores, através da instituição e convenção do condomínio, definir regras. Investidores estão transformando edifícios em verdadeiros hotéis e com isso causando incômodo aos residentes fixos.
Esclareça-se que não se veda as locações típicas das unidades habitacionais para fim de estabelecer residência fixa ou por temporada, o que se veda são as locações atípicas, com finalidade de exploração de hospedagem, cuja locação é feita por dias ou mesmo por horas dentro de condomínios residenciais.
Tal situação não é vivenciada somente em nossa cidade, mas sim em todo o mundo, principalmente nos destinos mundialmente conhecidos pelo turismo. Algumas cidades como Nova York, Palma de Maiorca, Paris e Barcelona já tomaram providências no sentido de regulamentar ou criar regras para esse nicho de mercado, uma vez que esse segmento imobiliário turístico de oferta de hospedagens se tornou uma “terra sem lei” e sem parâmetro.
No Brasil, não há lei municipal, estadual ou federal que regulamente tal atividade. Alguns exemplos de Proibição e/ou Regulamentação em grandes destinos turísticos:
Nova York: A lei dessa cidade, referência mundial em turismo, onde tinha e continua a ter a maior quantidade de apartamentos disponíveis para locação por temporada, prevê multas pesadas para proprietários que publicitem a oferta de locação de uma casa inteira ou apartamentos por períodos inferiores a trinta dias.
Desde 2010 que a cidade de Nova York proíbe este tipo locação, mas agora as regras passaram a aplicar-se a todo o estado e preveem sanções monetárias que podem chegar aos 7.500 dólares (cerca de 6.900 euros).
Palma de Maiorca: Proíbe alugar casas e apartamentos no Airbnb e outros sites ou aplicativos com o objetivo de manter a habitualidade da cidade e a acessibilidade dos próprios habitantes.
Os moradores reclamaram que o efeito do aumento da oferta de leitos desestruturou o convívio na cidade. Os mais sentidos foram: comportamentos indesejáveis, barulho e a falta de espaço;
Paris: A prefeitura obriga por lei que o proprietário de imóveis que queira fazer locações para turistas faça o cadastro desses imóveis como atividade comercial e não mais residencial. Dessa forma, todas as normas em todos os órgãos públicos e fiscalizadores serão adequadas mediante um imóvel comercial.
Barcelona: Segundo as novas diretrizes, o Airbnb limitará o número de aluguéis de residências na Ciutat Vella, região central de Barcelona, a uma propriedade por usuário, a menos que o anúncio seja publicado por um profissional. As autoridades locais já aplicaram uma multa de $ 600.000 euros (US$ 644.160) ao Airbnb pela publicação de anúncios de unidades que consideraram ilegais. A população local tem sofrido bastante com a pressão no preço dos alugueis.
Japão: O governo determinou que os proprietários precisam fazer cadastro com o próprio governo antes de oferecer seus apartamentos ou casas à turistas. Tal medida fez com que muitos locatários retirassem seus apartamentos disponíveis nos aplicativos e sites, uma vez que entraria na mira de fiscalização para pagamento de tributos.
Dinamarca: O ministério da fazenda obrigará que o airbnb informe os imóveis que foram locados. Além de que os locatários só poderão locar 70 dias por ano. O airbnb foi obrigado a instalar um sistema onde a informação do aluguel ao fisco Dinamarquês seja automática.
Alguns pontos importantes nesse debate
SEGURANÇA: A hotelaria possui vários meios e equipe apropriada para que a segurança do lugar seja mantida. Já em condomínios, essa estrutura se torna inviável, uma vez que gera aumento dos custos e consequente aumento da taxa de condomínio. Alguns exemplos de ações de segurança praticadas pelos hotéis:
Cadastro de todos os hospedes através da ficha de registro e apresentação de documentos, no momento do check in;
Cadastro do automóvel que o hospede chegou;
Registro de chave dos apartamentos;
Sistema de monitoramento de câmeras em tempo real por um segurança responsável;
Rondas permanentes em todo o hotel, em especial corredores e lobby.
TURISMO SEXUAL O formato de operação da hotelaria combate o Turismo Sexual em nossa cidade. Os hotéis não aceitam receber grupos que venham com esse perfil. O setor de reservas tem treinamento especifico para detectar grupos ou reservas com esse intuito em nossa cidade e recusam a hospedagem, além de avisar de imediato a outros hotéis.
As recepções estão aptas e treinadas para acompanhar o comportamento desse tipo de grupo e ficam em constante contato com a polícia. Além disso, o Turismo Sexual Infantil é totalmente impelido pelos hotéis, uma vez que nenhum menor entra no hotel sem passar pela recepção, onde a mesma pede os documentos comprobatórios ligando o vínculo familiar.
Sem uma recepção atuante e com preparo necessário, abrem-se oportunidades para meliantes na exploração de menores, em especial turistas, onde se aproveitam de não ser conhecido no destino que se encontra.
CONVÍVIO Turista e morador possuem interesses diferentes, uma vez que o turista não diferencia dia de semana ou finais de semana. Alguns atos que já foram denunciados por moradores de condomínio: Uso da estrutura de lazer durante todos os dias, com possibilidades de estender da hora permitida; Uso de som alto, especialmente fora do horário; Realização de pequenas festas que deixam a estrutura bagunçada e suja; Uso de água, energia, gás e outros itens da estrutura de despesas.
Para os Condomínios que não possuem esses itens individualizados, há um prejuízo maior, uma vez que a quantidade de pessoas por apartamento será maior do que o normal. Mais pessoas do que o acordado utilizando o imóvel, e logo, a parte externa.
TRIBUTAÇÃO O turismo tem sido a principal atividade na geração de emprego e renda em Maceió e a segunda do Estado de Alagoas. A contribuição da hotelaria para arrecadação dos cofres públicos é cada dia mais relevante. Como comparativo, um hotel com 160 apartamentos paga em média R$ 1.600.000 (um milhão e seiscentos mil reais) entre tributos municipais, estaduais e federais.
O principal pleito da hotelaria é que a Administração Pública regulamente esses sites e aplicativos digitais para que os mesmos também paguem os mesmos impostos e com isso tenhamos condições igualitárias de competitividade. Atualmente os alugueis por temporada vêm se difundindo por supostamente ter preços menores em relação à hotelaria, o que apenas é possível, em alguns casos, pela evasão tributária. É o comparativo da formalidade contra a informalidade.
Rememore-se que a arrecadação dos impostos pagos pela hotelaria beneficia toda a cidade e toda a população. A falta de pagamento de impostos e contribuição sem dúvidas afetará investimentos que nossa cidade tanto precisa. Conclusão Por não possuir regulamentação, a atividade de locação “via aplicativo” de imóveis residenciais deve ser normatizada pelo próprio condomínio, ponderando-se os argumentos declinados nesta missiva, notadamente em relação à segurança do condomínio e condôminos.
Regulamentação
Sendo assim, é prudente que o sindico convoque reunião e coloque a pauta em deliberação. Alertar que, caso seja aprovado o aluguel por temporada, os demais condôminos devem aceitar essa convivência, enquanto não exista qualquer lei regulamentando.
Se por um lado o proprietário da unidade habitacional é coberto pelo direito de propriedade, exercendo seu direito individual exclusivo sobre a sua unidade habitacional, por outro lado, a partir do momento que ele adquire uma propriedade dentro de um condomínio, que é uma copropriedade, ele se sujeita à convenção desse condomínio, assim como os demais, para que seja possível a convivência do grupo.
Portanto, o direito de propriedade do condômino não é absoluto, pois sofre limitação pela convenção de condomínio ao qual ele voluntariamente aceitou no momento que adquiriu sua propriedade.
ABIH-AL (Associação da Indústria de Hotéis de Alagoas)
